Cada vez más propietarios convierten su casa en una casa de vacaciones. ¿Es esa también una opción para ti? ¿Tienes una casa de vacaciones que rara vez utilizas o estás pensando en comprar un apartamento para alquilar?
En ambos casos, probablemente te estés preguntando si tienes lo necesario para ser un alquiler vacacional, si podrás montar un negocio rentable y si habrá problemas.
La mayoría de la gente tiene miedo de estas preguntas y ni siquiera se las hace. En este artículo los profesionales de Arquinvest quieren quitarte los miedos (si tú también tienes muchas dudas) y mostrarte paso a paso cómo puedes convertir tu casa en un apartamentos de vacaciones.
¿Deberías abrir un alquiler vacacional?
El mercado de apartamentos vacacionales está en constante crecimiento y en los últimos años no sólo se han añadido numerosas ofertas nuevas, sino que también ha aumentado el número de huéspedes que prefieren un apartamento a una habitación de hotel tradicional.
¿Es entonces una buena inversión? Sí. ¿Es posible obtener ganancias? Por supuesto. Sin embargo, hay que esforzarse mucho porque, como siempre, el éxito no llega de la noche a la mañana.
A medida que ha aumentado la demanda de apartamentos vacacionales, también ha aumentado la oferta de apartamentos vacacionales y tu primer objetivo como propietario es destacar entre la multitud. Aunque esto puede parecer intimidante al principio cuando se trata de administradores de apartamentos profesionales, es factible. Si haces bien tu trabajo, tu apartamento puede incluso convertirse en tu principal fuente de ingresos. Y si necesitas un descanso o buscas ayuda, seguramente hay agencias o consultores de alquiler vacacional en tu área que pueden hacer el trabajo por ti. Por una comisión, estas agencias se encargan de todo, desde tu sitio web hasta la despedida de tus invitados. Para poder sopesar mejor las ventajas y desventajas de un servicio de alquiler, en este artículo hemos creado para ti una descripción general.
Además de alquilar el apartamento de vacaciones ellos mismos o gestionarlo a otra persona, los nuevos propietarios de apartamentos de vacaciones a menudo se preguntan si es mejor ofrecer periodos de alquiler cortos o largos. También hay muchas ventajas y desventajas que debes considerar. Los alquileres a corto plazo significan más trabajo para ti, pero también deberían generar mayores ingresos y brindarte flexibilidad si, por ejemplo, deseas utilizar el apartamento tú mismo de vez en cuando. Con un alquiler a largo plazo tienes menos trabajo y la posibilidad de construir una relación con tus inquilinos. Dependiendo de la ubicación y de las expectativas conviene uno u otro tipo de alquiler. Si estás interesado en profundizar más en este tema, merece la pena leer este artículo.
Las preguntas y dudas más comunes
1. ¿Podré seguir usando mi casa yo mismo?
Sí, claro. Dado que gestionas las reservas, por supuesto puedes planificar el tiempo para ti y tu familia.
2. Tengo miedo de que los huéspedes destruyan mi apartamento
Esta es la mayor preocupación de la mayoría de los propietarios, pero en realidad hay pocos invitados terroríficos y la mayoría de los visitantes se portan bien. Además del seguro de contenido del hogar, que sin duda deberías contratar, podrías tomar otras medidas para evitar problemas. Ponte en contacto con tus huéspedes antes de aceptar la reserva para tener una idea de ellos, ejecuta campañas de marketing sólo para un grupo objetivo específico (que no esperas que destruya tu apartamento) o intenta reservar a través de amigos inicialmente.
3. ¿Puedo gestionar mi apartamento aunque no viva cerca?
Muchos propietarios no viven cerca de su apartamento de vacaciones porque han comprado una propiedad en un destino de vacaciones, por ejemplo, o porque el apartamento de vacaciones se utilizó anteriormente como casa familiar de fin de semana.
Entonces, ¿Cómo se alquila un apartamento que está lejos? ¿Cómo recibes a los huéspedes, limpias la casa entre reservas e intervienes si hay problemas?
Hay muchas opciones para solucionar este problema. Ya existen muchas empresas que se especializan en la gestión de apartamentos vacacionales y se encargan del check-in, la limpieza y todo lo importante de tu apartamento vacacional. También puedes automatizar el proceso de check-in y check-out para que nadie tenga que estar presente para entregar las llaves a tus invitados. Con las cerraduras electrónicas o con cerraduras de combinación numérica también podrás dar acceso a tu apartamento a tus invitados desde casa.
4. ¿Puedo comercializar mi piso sin gastar nada?
Sí, es posible recibir reservas sin publicidad, especialmente a través de canales online. Puedes promocionar tu apartamento de forma gratuita a través de redes sociales como Facebook o Instagram y llegar a muchos huéspedes potenciales. Comienza creando su propio perfil de empresa, cargando contenido inicial y agregando un botón «Reservar ahora» que lo lleve a tu sitio web.
Y tu propio sitio web también puede funcionar sin publicidad, a menos que diseñe el contenido de tal manera que esté indexado en los primeros puestos de Google y sea accesible para visitantes potenciales. ¿El término SEO significa algo para ti?
Crear tu propio sitio web no tiene por qué ser difícil. La forma más sencilla de hacerlo es confiar en una solución de software que esté específicamente dirigida a los apartamentos vacacionales y al sector turístico y que, además de un sitio web, también te ofrezca un administrador de canales, opciones de reserva y la sincronización de un calendario de ocupación.
Además de tu propio sitio web, también deberías anunciar tu alquiler vacacional en otras plataformas. Normalmente no tienes que pagar por estos anuncios, pero sí pagas una comisión por las reservas que recibes. Ejemplos de este tipo de plataformas son Airbnb o Booking, entre otras. Los costos involucrados son diferentes y pueden variar.
Si también deseas utilizar canales fuera de línea sin pagar más, puedes trabajar con la autoridad de turismo local y establecer contactos con restaurantes, empresas de alquiler de coches o agencias de viajes.
5. ¿Qué pasa si no registro mi apartamento correctamente?
Dependiendo de la ciudad y del estado se aplican diferentes normas; lo mejor es informarse en el ayuntamiento del municipio en el que se encuentra tu apartamento de vacaciones. Aquí descubrirás si es mejor registrar el apartamento como segunda residencia o como negocio y qué significará eso para ti.
Como normalmente sólo ofreces alojamiento durante la noche y ningún otro servicio adicional como lavandería, entretenimiento o restaurantes, no debes esperar ningún requisito o norma especial. Al final del año, pagarás el impuesto sobre la renta si alquilas como particular o el impuesto comercial si has registrado una empresa y eso debería encargarse de todo.
Cómo abrir un negocio de apartamentos vacacionales
1. Prepara tu alquiler vacacional
Antes de empezar a alquilar, es importante preparar tu alquiler vacacional. Renueva, amuebla y decora el apartamento para que tu hogar luzca atractivo para los huéspedes de vacaciones.
¡Renovar tu casa así no tiene por qué ser caro! Se creativo, echa una mano y utiliza muebles viejos que restaures.
2. Registra tu apartamento de vacaciones
Una vez que el apartamento está en orden, llega el momento de la burocracia. Dependiendo del municipio, se pueden esperar diferentes requisitos, pero siempre hay que registrar el apartamento. Es mejor investigar tu comunidad de vecinos y sus condiciones para no cometer un error aquí.
Como buen vecino, también debes informar a tus vecinos que ahora los huéspedes utilizarán tu propiedad y las zonas comunes, para que no haya sorpresas desagradables.
3. Selecciona los precios de noche
Elegir el precio correcto no es tan fácil. Si los precios son demasiado bajos, perderás ganancias; si los precios son demasiado altos, probablemente perderás reservas. Monitoriza a tus competidores con ofertas similares y suma todos tus gastos para tener precios mínimos claros. Juega con los precios de pernoctaciones de tu apartamento vacacional en función de la temporada, día de la semana, duración de la estancia… para encontrar el mejor precio posible para tu apartamento.
Tu objetivo debe ser llenar su calendario de ocupación al 75%; esto puede ser una señal de un precio bien elegido.
4. Redactar un contrato de alquiler y establecer reglas de la casa
¡Un contrato de alquiler es imprescindible! Este no es un extra especial sino un seguro necesario tanto para ti como para tus huéspedes. Redacta un contrato de alquiler por separado para cada reserva, fírmalo y haz que sus invitados lo firmen y entrégueles una copia a cada uno. ¡Esto te ahorra muchas preocupaciones! Deja clara cuáles son las reglas de tu casa, cómo se puede utilizar el apartamento y qué sucede si los huéspedes quieren cancelar la reserva o irse antes.
Si te sientes un poco abrumado al redactar un contrato de alquiler, elige a profesionales hacer el trabajo por ti.
Además del contrato de alquiler, también conviene incluir las normas de la casa. ¿Cómo se separan los residuos? ¿Qué tan ruidosos pueden ser tus huéspedes? ¿Son bienvenidos invitados adicionales? ¿Se admiten niños? ¿Se admiten mascotas? ¿Se permite fumar? Puedes explicar todos estos puntos importantes en las reglas de la casa y explicar claramente a tus invitados lo que esperas de ellos. Para facilitar la vida en el apartamento a tus invitados, también puedes incluir instrucciones de funcionamiento de hornos o televisores o incluso crear una especie de libro de bienvenida en el que puedas dar a tus invitados sugerencias y consejos sobre actividades de ocio y restauración de tu región.
5. Escribe y publica tu anuncio
Ahora es el momento de escribir la descripción de tu apartamento de vacaciones. También en este caso, trata de destacar entre la multitud y evita descripciones estereotipadas que se aplicarían a todos los alquileres vacacionales en tu zona. Piensa en lo que hace que tu apartamento sea tan especial. ¿Qué pueden encontrar los huéspedes contigo y con nadie más? Además de un texto muy bien escrito (y una traducción igualmente buena a los idiomas más importantes), también deberías pensar en las fotografías. Si no tienes habilidades o equipo de fotografía, pide ayuda a otra persona o paga a un fotógrafo profesional para esta breve tarea.
Una vez que todo esté listo, sube las descripciones: en tu propio sitio web, en los canales de redes sociales y como publicidad en plataformas de reserva seleccionadas.
6. Declara tus ingresos y paga los derechos e impuestos necesarios
Por supuesto, todos los ingresos deben pagar impuestos. En este caso, tu municipio o tu oficina de la Agencia Tributaria pueden ayudarte mejor. Si tiene más preguntas, te recomendamos que se ponga en contacto con un abogado.
¡Con suerte, después de este artículo detallado tendrás claro si quieres convertirte en propietario de un apartamento o no! ¡Te deseamos mucho éxito!