Hay quien dice o todavía cree que vivimos en un mundo libre. En parte si, en parte no, pues a fin de cuentas, vivimos condicionados por una serie de normas para mantener una buena convivencia y armonía. Aunque podríamos entrar en un interesante debate, el asunto que vamos a tratar aquí es otro. Los permisos que, dada nuestra “libertad” debemos pedir para realizar obras en nuestras viviendas, esas que son nuestras y podemos utilizar con total libertad, salvo que queramos ponerla a nuestro gusto. Ironías y sarcasmos aparte, la realidad es que para hacer una obra en una vivienda, hay que comunicar y solicitar al Ayuntamiento correspondiente, la licencia necesaria.
Como la normativa cambia y los trámites también, nos hemos preguntado como funciona este asunto en la actualidad y, en algunos casos, las cosas se han simplificado bastante. Expertos en la materia como Prada Ingenieros, facilitan la información necesaria para estos fines o ellos mismos se encargan de hacer que la documentación este a la orden del día.
Las licencias de obra son asuntos burocráticos que cualquiera puede solicitar en nombre propio, aunque es más que habitual que sean los encargados de acometer la obra, quienes se encarguen a su vez, del tedioso papeleo. Ante la inminente puesta en marcha de algún tipo de obra en nuestros hogares, siempre surge la misma pregunta: ¿Qué tipo de licencia o trámite tengo que realizar para poder ejecutar la obra de forma legal? La respuesta es más simple de lo que parece: depende del tipo de obra que se vaya a realizar. Así es, en función de la envergadura de la obra, será necesario solicitar y tramitar un tipo de licencia u otro, habiendo casos en los que no es necesaria ninguna licencia.
Los trámites son sencillos por norma general, aunque como ya hemos comentado, es bastante habitual delegar en los que van a realizar la reforma. No obstante, conocer los pasos a seguir es igual de necesario para tener constancia de que se tienen todos los permisos necesarios en el momento de iniciar la obra.
¿Qué hacemos con los escombros?
Uno de los primeros pasos que hay que dar, es el asunto de los escombros. Con independencia del tipo de obra que se vaya a realizar, es seguro que se van a generar escombros y hay que deshacerse de ellos de forma correcta. Para poder hacerlo, es necesaria la autorización para la ocupación de la vía pública con su correspondiente saco o contenedor de escombros.
El procedimiento para esto es sencillo. Basta con rellenar los impresos, pagar la tasa correspondiente y entregarlos en la oficina de atención al ciudadano o la Junta Municipal que nos corresponda. Lo mejor de todo es que actualmente, no es necesario acudir físicamente, pues puede hacerse de manera telemática a través de la página web del Ayuntamiento.
La solicitud debe realizarse como mínimo con dos días de antelación a la ocupación de la vía, salvo que se trate de una zona peatonal, acera o especial, en cuyo caso la antelación deberá de ser de quince días.
Desde el Ayuntamiento de Madrid, han simplificado bastante el procedimiento para las licencias de obras en las viviendas particulares. Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2020 de 8 de octubre de Modificación de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, han sido eliminadas las Comunicaciones Previas. Con lo cual, a la hora de realizar alguna reforma de viviendas existen tres tipos de licencia urbanística:
- Sin necesidad de licencia para el caso de pequeñas reformas de la vivienda.
- Declaración Responsable cuando se trate de reformas de pequeña envergadura sin necesidad de proyecto.
- Procedimiento ordinario en el caso de obras que requieran un proyecto visado y legalizado por un técnico cualificado.
Por lo tanto, lo único común a toda obra es la solicitud del permiso para ocupar la vía y poder retirar los escombros. A continuación veremos con detalle todo lo relativo a las diferentes obras que se pueden acometer en las viviendas y como se tramitan los permisos necesarios.
A cada obra su licencia
En el primero de los supuestos, las obras que no requieren de licencia son todas aquellas pequeñas obras de mantenimiento. Afectan únicamente a una vivienda y el edificio no está protegido así como ninguno de los elementos que lo componen. Dentro de esta categoría se encuentran los siguientes trabajos: pintar la vivienda, cambiar el suelo, alicatar baño y cocina, mejorar los yesos, cambiar las instalaciones (saneamiento, tuberías, electricidad, calefacción…).
Para el segundo caso, la Declaración Responsable, sustituye a la citada anteriormente Comunicación Previa. Desde finales del dos mil veinte, este trámite pasó a llamarse “Declaración Responsable de actuaciones urbanísticas”. Este documento refiere que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de manera clara y precisa que la actuación urbanística que quiere llevar a cabo, cumple con los requisitos exigidos en la normativa, dispone de la documentación correspondiente que acredita el cumplimiento de los requisitos y está, estará a disposición del Ayuntamiento si lo requiere.
En otras palabras, viene a decir que el propietario de la vivienda se hace responsable de que las obras que se van a realizar cumplan con la normativa vigente y la documentación sea la correcta.
Este tipo de licencia, permite realizar obras de pequeña envergadura que no afecte a la estructura del edificio o los elementos comunes catalogados como protegidos en el Plan General de Ordenación Urbana. La normativa indica que hay que aportar una Declaración responsable en los siguientes casos:
- Obras que no requieren Proyecto Técnico de conformidad con la normativa de la edificación y que no afecte a edificios catalogados o que dispongan de protección.
- Otras actuaciones que no requieran Proyecto Técnico de conformidad con la normativa de ordenación de la edificación y que no afecte a edificación catalogada o disponga de protección.
- Actividades económicas.
De esta manera, la aplicación de esta licencia, permite de forma sencilla y rápida, la ejecución de las siguientes obras menores en la vivienda:
- Cambio de acabados.
- Cambio de instalaciones propias de la casa.
- Modificar la distribución de la vivienda, sea parcial o integralmente.
- Obras exteriores.
- Colocación de antenas.
- Colocación de carpas y casetas prefabricadas.
- Talar árboles.
- Instalar aire acondicionado.
- Cerrar y vallar solares.
- Colocar grúas, andamios y plataformas elevadoras.
Para presentar la solicitud en el Ayuntamiento, que también puede realizarse de manera telemática es necesario aportar el impreso de solicitud, el plano de situación del edificio, la memoria descriptiva de las obras a realizar, planos o croquis a escala, acotados, de planta y sección y alzado que reflejen el estado de la vivienda, planos o croquis del estado reformado, el presupuesto de las obras y el impreso de liquidación de las tasas.
El efecto de la declaración responsable se produce en el mismo día de la entrada en el registro con lo que puede iniciarse la obra de inmediato.
Por último, hablaremos del procedimiento ordinario para licencias de obra, del cual existen dos modalidades: común y abreviado. Mediante el procedimiento ordinario abreviado permite la realización de obras que conlleva cambios en la estructura del edificio, como pueden ser la apertura de huecos en los muros de carga, pilares, vigas… En estos casos siempre es necesaria la redacción de un proyecto técnico de reforma de viviendas realizado por un arquitecto o técnico competente.
La documentación necesaria para tramitar este tipo de licencia implica adjuntar el impreso de solicitud; la hoja de características; el impreso de liquidación de las tasas; el proyecto técnico realizado por el técnico, visado por el colegio profesional; hojas de encargo de dirección de obra; declaración del técnico autor del proyecto de la conformidad de lo proyectado con certificado de viabilidad geométrica si procede; declaración del promotor de haber colocado el cartel anunciando la solicitud de licencia y las características de las obras; y actividad; cuestionario de la Estadística de Construcción de Edificios.
El plazo estimado para recibir la contestación por parte del Ayuntamiento es de dos meses desde que se entrega la documentación.
En cualquiera de los supuestos, las licencias de obra y las comunicaciones pertinentes para poder realizar las reformas en la vivienda, deben tramitarse en el ayuntamiento que corresponda a la ubicación del inmueble. La administración local será la encargada de determinar si la reforma requiere de una u otra licencia para su ejecución.
Dado que en última instancia la administración local es la que determina las obras que requieren un tipo de licencia u otro o la exención de la misma, es la misma la que determina la sanción correspondiente en caso de no tenerla. Por lo tanto, antes de iniciar cualquier tipo de obra, es conveniente consultar con el ayuntamiento si es o no necesario tramitarla y cuál debe ser la licencia solicitada. Las multas por no disponer de la correspondiente licencia de obras, pueden ir desde los trescientos euros a los tres millones, aunque la mayor cuantía se reserva para construcciones en espacios protegidos.
Como se puede comprobar, los trámites pueden ser muy simples o conllevar una gran complejidad en cuanto a la documentación respecta, por lo que contratar a profesionales para que se encarguen de todo el papeleo es la mejor alternativa.
